第一，移動互聯網時代快速到來，金融服務業務快速普及。

移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)聯(lian)(lian)(lian)網時代的(de)(de)到來(lai)，使得移(yi)(yi)動(dong)終端成為所有企業爭(zheng)奪(duo)話語權的(de)(de)地(di)方，微(wei)信是目前移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)聯(lian)(lian)(lian)網上最成功的(de)(de)工具，人們在(zai)(zai)(zai)微(wei)信上交流、購物、支(zhi)付，新(xin)溝(gou)通工具的(de)(de)應(ying)用正在(zai)(zai)(zai)改變人們的(de)(de)消費習慣。微(wei)信會(hui)成為新(xin)商業的(de)(de)銷售(shou)渠道和用戶管理工具。房(fang)地(di)產(chan)(chan)具有天然的(de)(de)位(wei)置屬性，同時在(zai)(zai)(zai)交易過程(cheng)中需要大(da)量(liang)的(de)(de)溝(gou)通。因此(ci)無論對于購房(fang)者(zhe)、經紀(ji)人還(huan)是銷售(shou)代表，房(fang)地(di)產(chan)(chan)移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)聯(lian)(lian)(lian)網應(ying)用會(hui)非常有效，針對性很(hen)強。我們已經看到房(fang)地(di)產(chan)(chan)移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)聯(lian)(lian)(lian)網在(zai)(zai)(zai)未來(lai)發力的(de)(de)可能(neng)性。

第二，人口紅利進入減弱期，城市化增速放緩，低附加值行業面臨巨大壓力。

過(guo)去的低附(fu)(fu)加值(zhi)同時意味著(zhu)高(gao)周(zhou)轉，2013年(nian)(nian)之(zhi)前的十年(nian)(nian)為了(le)規模(mo)(mo)化，為了(le)成交量，講究高(gao)周(zhou)轉，講究一(yi)塊錢轉幾次，一(yi)年(nian)(nian)實現(xian)多少(shao)資金回報(bao)。那么(me)下一(yi)個十年(nian)(nian)是不是還要高(gao)周(zhou)轉呢？我們要考慮一(yi)下，國家推動產(chan)業(ye)化，人工成本(ben)(ben)逐(zhu)年(nian)(nian)上(shang)升，拿地成本(ben)(ben)越(yue)來越(yue)高(gao)，融資成本(ben)(ben)越(yue)來越(yue)高(gao)，機會越(yue)來越(yue)少(shao)，傳統的高(gao)周(zhou)轉模(mo)(mo)式(shi)能否持續，得打個問號(hao)。所以，未來十年(nian)(nian)必定會產(chan)生商(shang)業(ye)模(mo)(mo)式(shi)的更新，要往高(gao)附(fu)(fu)加值(zhi)上(shang)走(zou)，也必須往高(gao)附(fu)(fu)加值(zhi)上(shang)走(zou)，因為往低附(fu)(fu)加值(zhi)上(shang)走(zou)必定會走(zou)入死(si)胡(hu)同。

第三，資產的周期性變動、價格波動，導致對資金的收益、變現、管理、服務的專業化要求越來越高。

未來將進入大資(zi)管(guan)時代，對資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理水平要求(qiu)很高。舉個(ge)最簡單(dan)的(de)例子，比如你(ni)在北(bei)京(jing)買一(yi)套豪宅，你(ni)要出租，要保(bao)證資(zi)產(chan)(chan)的(de)收益相當難。你(ni)沒法保(bao)證，你(ni)不(bu)能天天飛過(guo)去(qu)，要有人幫你(ni)打(da)點。現在住宅大家不(bu)愿意投資(zi)，就(jiu)因為(wei)太(tai)麻煩了。所(suo)以，以后會很重(zhong)視對資(zi)產(chan)(chan)的(de)管(guan)理，包括收益、保(bao)值(zhi)這方面的(de)專業能力，不(bu)再是簡單(dan)做(zuo)銷售。

第四，開發商資產從單邊溢價變為收益、變現和管理。

現在很清(qing)楚，綜合體開發(fa)越來越多，純住宅越來越少，這(zhe)(zhe)個肯(ken)定是趨勢。原來我們(men)說(shuo)買套房，過兩(liang)年就能(neng)(neng)漲(zhang)多少錢，后面這(zhe)(zhe)十年不(bu)可能(neng)(neng)了(le)。有資產(chan)(chan)和土地(di)的(de)單邊溢價，你(ni)才能(neng)(neng)走高周轉(zhuan)，沒有你(ni)就不(bu)可能(neng)(neng)走高周轉(zhuan)。因此這(zhe)(zhe)個時代，資產(chan)(chan)單邊溢價削弱了(le)，轉(zhuan)為了(le)資產(chan)(chan)的(de)管(guan)理、變(bian)現，這(zhe)(zhe)個會變(bian)成一(yi)種(zhong)能(neng)(neng)力。比如說(shuo)現在上海很多樓搞大宗交(jiao)(jiao)易，你(ni)要能(neng)(neng)交(jiao)(jiao)易出去，不(bu)是說(shuo)街上拉兩(liang)個背包的(de)就能(neng)(neng)夠成交(jiao)(jiao)了(le)，這(zhe)(zhe)就要求資產(chan)(chan)的(de)變(bian)現、收益及經(jing)營管(guan)理能(neng)(neng)力。

第五，中國房地產從一元轉變為二元市場，一二線和三四線市場分化明顯。

中國(guo)房地(di)(di)產(chan)(chan)市場原(yuan)來是(shi)(shi)一(yi)元市場，比(bi)如說1993年(nian)到(dao)2003年(nian)，這十年(nian)是(shi)(shi)北上廣深，一(yi)線(xian)城(cheng)市。2003年(nian)到(dao)2013年(nian)是(shi)(shi)二(er)線(xian)城(cheng)市。現在(zai)大家(jia)突然發現三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)市不(bu)太好，不(bu)敢進了，都(dou)集中在(zai)一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市，大家(jia)都(dou)搶(qiang)地(di)(di)，土地(di)(di)價格就漲起來了。為(wei)什么三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)市不(bu)敢去了呢？因為(wei)房地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)問(wen)題(ti)你(ni)(ni)解決(jue)不(bu)了了，比(bi)如說那需(xu)要你(ni)(ni)整合產(chan)(chan)業(ye)的(de)能(neng)(neng)力，需(xu)要你(ni)(ni)商(shang)業(ye)經營的(de)能(neng)(neng)力，你(ni)(ni)發現你(ni)(ni)全(quan)不(bu)具(ju)備(bei)，能(neng)(neng)力有缺陷，你(ni)(ni)只(zhi)會做住宅(zhai)(zhai)開發，這時候(hou)你(ni)(ni)就不(bu)敢去三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)市。因此我們(men)認為(wei)中國(guo)變(bian)成了二(er)元市場，一(yi)個是(shi)(shi)一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市以(yi)(yi)資產(chan)(chan)占核心的(de)市場，第(di)二(er)個就是(shi)(shi)三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)市。所以(yi)(yi)未來對開發的(de)挑戰會越(yue)來越(yue)大，反而一(yi)些(xie)復合地(di)(di)產(chan)(chan)商(shang)借機起來了，因為(wei)他有復合能(neng)(neng)力，他敢進三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)市，比(bi)如說他能(neng)(neng)解決(jue)地(di)(di)級(ji)市的(de)產(chan)(chan)業(ye)問(wen)題(ti)，招商(shang)問(wen)題(ti)，他能(neng)(neng)解決(jue)商(shang)業(ye)利潤問(wen)題(ti)，消(xiao)費品牌問(wen)題(ti)，他就敢進。因為(wei)到(dao)三(san)(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)市拿純住宅(zhai)(zhai)用地(di)(di)的(de)機會越(yue)來越(yue)少，這相比(bi)前十年(nian)也是(shi)(shi)一(yi)個轉變(bian)。

第六，開發商集中度提高，中小開發商競爭壓力大。

2006年(nian)開發商里銷(xiao)售(shou)額做到(dao)百(bai)億的只有(you)三四(si)家(jia)，現在(zai)動輒(zhe)就40多(duo)家(jia)過百(bai)億，快速(su)集中化，特別是未來這兩年(nian)進程(cheng)還會(hui)(hui)加快，強(qiang)者會(hui)(hui)更強(qiang)，中間行業也(ye)一樣，有(you)些可能就喪失機(ji)會(hui)(hui)，徹底退出(chu)。

第七，房地產資產證券化需求迫切，房地產金融市場加速形成和完善。

未來十(shi)年(nian)，兩個(ge)能力很重要，一(yi)是(shi)(shi)經(jing)營，二是(shi)(shi)金融(rong)。比如，我們那么(me)多旅游地(di)產(chan)(chan)，為什么(me)就(jiu)沒做出國(guo)外(wai)那種模式，實(shi)際上(shang)就(jiu)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)經(jing)營問題(ti)(ti)。再比如，大家都說養老地(di)產(chan)(chan)，講(jiang)來講(jiang)去都在(zai)講(jiang)開發問題(ti)(ti)，事實(shi)上(shang)，最關(guan)鍵的是(shi)(shi)你怎么(me)解決金融(rong)問題(ti)(ti)。所以為什么(me)說到了(le)下半場呢？核心(xin)不是(shi)(shi)開發問題(ti)(ti)，而(er)是(shi)(shi)經(jing)營問題(ti)(ti)和金融(rong)問題(ti)(ti)。